UM E-Theses Collection (澳門大學電子學位論文庫)
Title
"買賣不破租賃" :論 "澳門民法典" 第 1004 條的解釋 = "Sales cannot devastate lease" : explanation on Article 1004 of the Civil Code of Macao
Chinese Abstract
隨著社會的經濟發展,澳門的不動產買賣及租賃市場亦隨之活躍,出現很 多樓宇在出售時連同租賃合同的情況。在移轉租賃物的所有權的法律行為中, 涉及到所有權人(出租人)、承租人及買受人的權利和義務問題。雖然《澳門民 法典》第 1004 條有對出租人的地位移轉作出規定,但該條文的規定過於簡單, 且生效至今將近 50 年,在適用上存有疑問。本文目的是嘗試對澳門現行有關 買賣不破租賃的規定進行討論及反思,對不足之處提出完善的建議。 本文是以比較的方法,評述澳門現行有關買賣不破租賃的規定,綜合比較 了我國內地、葡國、德國、法國及台灣地區有關買賣不破租賃的立法模式,從 而得出買賣不破租賃規則的立法目的都在於保護承租人的利益。上述國家及地 區一致認同買賣不破租賃規則中的租賃物範圍應以不動產為對象,而動產作為 租賃對象未形成一致的意見。 經考察上述國家及地區的立法,進而論述了能體現買賣不破租賃的《澳門 民法典》第 1004 條中承租權的性質、租賃物的範圍、取得租賃物的原因行為 和成立要件。承租權的性質在學說上仍有爭論,但本文認為是屬於享益債權說 ( direito pessoal de gozo ),因租賃權本質上是債權,只是法律把租賃權的效力強 化,賦予了承租權帶有類似物權的特徵。承租權作為債權,但能產生對抗第三 人的效力,挑戰了傳統民法的一些理論,成為了債權債務的相對性原則的例 外。因此第 1004 條的租賃物範圍應限於不動產,不適用於動產,因為動產的 價值一般相對較低且可代替性强。買賣不破租賃規則存在三要件說、四要件說 及五要件說,而澳門的買賣不破租賃規則至少應同時满足三个要件:租賃合同 有效成立,租賃物已被交付予承租人以及租賃物的所有權有效轉讓予買受人。 反思現行《澳門民法典》第 1004 條的規定,存在不足之處,特別是對租 賃物的範圍、公示方法以及三方利益主體的權利及義務欠缺明確規定。面對存 在的缺陷,提出限制租賃物範圍,引進登記的公示方法,明確買受人的權利及 義務以及解決執行程序上被變賣財產附有租賃等建議,以求完善澳門有關買賣 不破租賃的規定,更好地維護交易安全。
Issue Date
2016
Author
張麗霞
Faculty
Faculty of Law
Degree
LL.M.
Subject
Lease and rental services -- Law and legislation -- Macau
租賃服務 -- 法規 -- 澳門
Civil law -- Macau
民法 -- 澳門
Juridical Sciences (Chinese Language) -- Faculty of Law
中文法學 -- 法學院
Supervisor
唐曉晴
Library URL
b3589070
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Location
1/F Zone C
Supervisor
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