隨著社會的經濟發展，澳門的不動產買賣及租賃市場亦隨之活躍，出現很 多樓宇在出售時連同租賃合同的情況。在移轉租賃物的所有權的法律行為中， 涉及到所有權人(出租人)、承租人及買受人的權利和義務問題。雖然《澳門民 法典》第 1004 條有對出租人的地位移轉作出規定，但該條文的規定過於簡單， 且生效至今將近 50 年，在適用上存有疑問。本文目的是嘗試對澳門現行有關 買賣不破租賃的規定進行討論及反思，對不足之處提出完善的建議。 本文是以比較的方法，評述澳門現行有關買賣不破租賃的規定，綜合比較 了我國內地、葡國、德國、法國及台灣地區有關買賣不破租賃的立法模式，從 而得出買賣不破租賃規則的立法目的都在於保護承租人的利益。上述國家及地 區一致認同買賣不破租賃規則中的租賃物範圍應以不動產為對象，而動產作為 租賃對象未形成一致的意見。 經考察上述國家及地區的立法，進而論述了能體現買賣不破租賃的《澳門 民法典》第 1004 條中承租權的性質、租賃物的範圍、取得租賃物的原因行為 和成立要件。承租權的性質在學說上仍有爭論，但本文認為是屬於享益債權說 ( direito pessoal de gozo )，因租賃權本質上是債權，只是法律把租賃權的效力強 化，賦予了承租權帶有類似物權的特徵。承租權作為債權，但能產生對抗第三 人的效力，挑戰了傳統民法的一些理論，成為了債權債務的相對性原則的例 外。因此第 1004 條的租賃物範圍應限於不動產，不適用於動產，因為動產的 價值一般相對較低且可代替性强。買賣不破租賃規則存在三要件說、四要件說 及五要件說，而澳門的買賣不破租賃規則至少應同時满足三个要件：租賃合同 有效成立，租賃物已被交付予承租人以及租賃物的所有權有效轉讓予買受人。 反思現行《澳門民法典》第 1004 條的規定，存在不足之處，特別是對租 賃物的範圍、公示方法以及三方利益主體的權利及義務欠缺明確規定。面對存 在的缺陷，提出限制租賃物範圍，引進登記的公示方法，明確買受人的權利及 義務以及解決執行程序上被變賣財產附有租賃等建議，以求完善澳門有關買賣 不破租賃的規定，更好地維護交易安全。