school

Macau Periodical Index (澳門期刊論文索引)

Author
Teo, Keong Sood
Title
新加坡城市政策法律工具的共同出售制度
Journal Name
澳門大學法律學院學報
Pub. Info
2015年12月, 第37期, 第92-102頁
Keyword
共同出售；城市政策
Abstract
摘要 : 城市發展局（Urban Redevelopment Authority(URA))是新加坡全國性的土地利用計劃和保護管理部門。它負責管理和促進新加坡的城市發展。每五年，URA都會發佈一份總體規劃來指導未來10到15年內新加坡的土地和房地產的發展。一些地區會被指定更高的容積率，這意味著這些地區可以被更有效的利用。如果URA的總體規劃中所反映的一些改變不能轉化成對於稀缺優質土地資源更好的利用以滿足不斷增長的人口，那麼國家目標便會落空。因此，作為眾多新措施中的一項，分層中多數決同意的共同出售（collective sales)制度得以在1999年引進來幫助達成這一目標。 在1999年之前，業主的一致同意是必要條件，這使得共同出售制度遇到了許多困難。單個的持有異議的業主便會阻撓整個共同的出售，甚至對其他業主在價格上進行脅迫來作為其合作的條件，一個或兩個頑固的業主可能會將一個優質合理的提案否決來控制整個樓宇的處置，或者索要他們本不應得的特權。對於任何類型的分層樓宇，獲得所有業主的一致同意即便不是不可能，也是非常困難的。進一步而言，整個社會對於終結樓宇壽命問題非常感興趣，以至於法律幾乎不可能終止那些已經失去失效但仍然可行的住宅建築計劃方案，這也為貧民窟的產生提供了條件。除此之外，爭議土地的發展潛能也不能得到最大化的發揮。 共同出售制度，作為新加坡城市政策的法律工具，已經取得了在優質地段創造更多住宅單位並且更新老建築物的目標。從自1999年起的統計中可以看到，公共出售的樓宇中幾乎達70%是20年以上的老建築物。2005年1月到2007年8月之間，所有在共同出售中出售的樓宇的平均樓齡是25.9年，這表明共同出售制度正在用於城市改造，這正符合了國家為了公共利益最大化利用稀缺土地資源的目標。除此之外，在2005年至2009年間，在462例共同出售交易中，接近一半（或者是217）的樓宇正在得到再開發或已經完成再開發。這217棟樓宇最初只有11994個住宅單元，但在再開發以後，預計新的住宅單元將會多於26000間，比之前的兩倍還要多。 段落標題： 1. 共同出售的過程 2. 對財產權的侵犯 3. 平衡分層結構建築中的競爭利益 3.1. 必要同意標準 3.2. 共同出售委員會的組建及其他 3.3. 強制性全體大會 3.4. 在律師見證下簽署共同出售協議 3.5. 冷靜期和解除通知 4. 申請共同出售需考慮的因素 5. 一些可以改良的方面 6. 結論